Guide de l'achat immobilier

L’achat immobilier est un projet enthousiasmant, mais loin d’être simple et rapide. Alors, avant de vous lancer dans l’expérience de la propriété, mieux vaut en avoir considéré tous les aspects.

En effet, de nombreuses données sont à prendre en compte si l’on veut que le projet se passe sans encombre.

Les conseillers de Credissima vous présentent donc leur guide l’achat immobilier sous forme d’une checklist.

 

1.    Fixer l’objectif de l’achat immobilier

Devenir propriétaire est un premier objectif, mais vous allez devoir être plus précis. 

• S’agit-il de l’acquisition
  • de votre résidence principale ?
  • d’une résidence secondaire ?
  • d’un bien destiné à un investissement locatif ? 
    • Pour une location meublée ou non-meublée ? 
    • Plutôt un local professionnel, des garages ou un logement ?
  • d’un bien destiné à être revendu avec une plus-value ?
• Souhaitez-vous acheter un bien neuf ou ancien ?
• Faut-il prévoir des travaux d’aménagement ou de rénovation ?
• …

 

En fonction de l’usage que vous allez faire du bien, certains éléments pourront varier, comme la fiscalité, la taille ou l’emplacement du bien, et même les caractéristiques du crédit que vous pourriez obtenir pour financer le projet.

Par exemple, en termes d’emplacement, pour sa résidence principale, on va d’abord prendre en considération ses besoins et envies, alors que pour un investissement locatif, on choisira en fonction d’un calcul de rentabilité et de demande de location sur le secteur. Ainsi, d’une part vous préféreriez vous installer à la campagne avec vos enfants, mais vous investiriez plutôt en ville dans un quartier plutôt étudiant, proche d’une faculté ou d’une haute école, ou encore bien desservie en transports en commun.

 

2.    Définir un budget précis pour votre projet immobilier

Pourquoi est-il essentiel de définir le budget de son projet avant de chercher le bien ? La raison vous semblera peut-être évidente, mais il est toujours essentiel de le rappeler. 

Votre budget est limité (même s’il est élevé) par votre épargne et votre capacité d’emprunt.

Vous devez donc choisir le bien à acheter en fonction de votre budget et non l’inverse.

Pour définir ce budget, vous devez répondre aux questions suivantes :

• Disposez-vous d’une épargne ?
• Si oui, souhaitez-vous utiliser tout ou partie pour financer le projet ?
• Si oui, est-elle suffisante pour acquérir le bien sans crédit ?
• Devez-vous ou souhaitez-vous recourir à un emprunt ?

 

Notre conseil.

Quel que soit le mode de financement de l’achat que vous aurez choisi, avant de vous lancer dans ce type de projet, prenez quelques mois pour assainir vos finances.

En effet, en cas d’emprunt, vos comptes seront étudiés. La bonne tenue de ceux-ci, mais également les habitudes que reflètent vos transactions (jeu, sport à risque, mode de vie au-delà de ses moyens, vs constitution d’une épargne de sécurité et d’une épargne projet, peu de retraits en liquide) vont impacter, sinon l’obtention du crédit, au moins le taux qui pourra vous être accordé.

Pour notre article, nous allons considérer le cas le plus fréquent statistiquement en France : l’acquisition de la résidence principale au moyen d’un crédit immobilier avec apport.

 

Connaître et maîtriser son taux d’endettement

C’est aujourd’hui un fait connu, les banques ont eu pour recommandation du HCSF de ne plus accorder de crédit immobilier au-delà de 33 % (voire 35 % pour les revenus les plus confortables) de taux d’endettement (crédit immobilier et assurance compris).

 

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement, c’est la part de vos revenus qui est utilisée chaque mois pour rembourser vos dettes et crédits : crédit auto, prêt personnel, crédits renouvelables, emprunt immobilier, paiement en plusieurs fois avec des frais, dettes familiales...

Pour faire le calcul de ce taux d’endettement :
-    Vous additionnez d’une part vos revenus fixes.
-    Vous additionnez d’autre part vos mensualités de crédits.
-    Vous divisez le total des mensualités de crédits par le total des revenus.
-    Vous multipliez le résultat par 100.

Vous obtenez ainsi votre taux d’endettement actuel avant la souscription du crédit immobilier destiné à financer votre projet.

Si vous n’avez aucun crédit en cours, cela veut dire que la mensualité du crédit immobilier que vous pourrez souscrire correspond à environ un tiers des revenus du ou des acheteurs.

Connaître sa capacité d’emprunt

Pour financer votre projet immobilier avec un crédit, il vous faut ensuite évaluer votre capacité d’emprunt. Celle-ci dépend du taux d’endettement que vous venez de calculer.

Il s’agit de connaître la somme que vous êtes en mesure de rembourser chaque mois et qui respecte ce plafond de 33-35 % de taux d’endettement maximum.

Gardons notre exemple dans lequel vous n’avez aucun crédit en cours de remboursement. Votre capacité de remboursement mensuel correspond à 30 % de vos revenus.

Ainsi, si un couple a des revenus mensuels nets de 4000 €, leur capacité de remboursement mensuel est de 1 200 €.

Pourquoi 30 % et pas 33 ou 35 % ?

Car la différence correspond au remboursement des éléments du crédit que vous ne pouvez connaître à ce stade de votre réflexion : taux, frais de dossier, de courtage, de garantie, assurance emprunteur…

Une fois cette capacité de remboursement connue, vous allez multiplier celle-ci par la durée de l’emprunt que vous consentez à souscrire, donc le nombre de mensualités que vous allez payer.

Ainsi, si ce couple, souscrit un crédit sur 20 ans (soit 240 mensualités) : 
240 x 1 200 = 288 000 €. 

La capacité d’emprunt du couple se situe autour de 288 000 €.

 

Connaître le montant maximal de son budget d’achat immobilier

Votre capacité vous a permis de déterminer la somme que vous serez en mesure de négocier auprès des banques. 

Dans notre exemple, le couple dispose d’un apport qui lui servira notamment à couvrir les frais de notaire, qui s’élèvent alors autour de 20 000 € pour un bien ancien vendu 280 000 €, et acquis grâce à un emprunt sans garantie hypothécaire. 

Pour rappel, les frais de notaire varient selon plusieurs facteurs dont l’ancienneté du bien et la présence d’une garantie hypothécaire.

 

3.    Choisir le type de financement

Faut-il acheter un bien immobilier comptant ou souscrire un crédit ?

 

Bien entendu, il est possible d’acquérir un bien immobilier sans emprunter si vous disposez de la trésorerie suffisante. Cela vous permet notamment de ne pas affecter votre taux d’endettement et de souscrire un emprunt plus tard pour un autre projet, par exemple. C’est souvent présenté comme une étape vers l’indépendance financière.

Souscrire un crédit immobilier lorsqu’on a l’épargne suffisante pour acquérir le bien n’est pourtant pas un mauvais calcul. Votre situation financière va vous aider à négocier un taux d’intérêt particulièrement bas pour le crédit. Ainsi, si vous placez cette épargne disponible sur un produit au rendement supérieur, l’opération devient avantageuse. 

Bon à savoir. Il ne faut en revanche pas laisser dormir cet argent sur un livret ou, pire, un compte courant car, dans ce cas, le faible taux d’intérêts ne compense même pas l’inflation d’année en année… Votre argent perd donc de sa valeur plutôt que d’en gagner.

 

Le crédit immobilier : ce qu’il faut retenir à ce stade

Si votre taux d’endettement le permet, vous pouvez souscrire un crédit immobilier à partir de 75 000 € d’emprunt.

Ce type de crédit a une durée de remboursement qui est aujourd’hui limitée à 25 ans (27 ans pour l’acquisition d’un bien neuf).

Plusieurs caractéristiques de ce type de crédit peuvent être négociées : le taux d’intérêt, les frais de dossier, les garanties, les indemnités de remboursement anticipé, l’assurance emprunteur…

Recourir aux services d’un courtier est donc particulièrement utile. Celui-ci maîtrise parfaitement le produit, connaît le marché, sait le taux auquel vous prétendre avec votre profil emprunteur… Il vous fera également gagner beaucoup de temps en devenant un interlocuteur unique.

 

J’ai trop de crédits, puis-je quand même emprunter pour devenir propriétaire ?

Une solution existe pour les ménages qui remboursent déjà plus de deux crédits et ont ainsi un taux d’endettement trop important pour souscrire un crédit immobilier : le regroupement de crédits.

Le regroupement, ou rachat, de crédits consiste en un prêt de substitution dont la durée peut être allongée pour faire baisser jusqu’à -60 %* votre nouvelle mensualité unique, et avec celle-ci votre taux d’endettement.

Il vous est également de solliciter une trésorerie complémentaire. Cette somme directement intégrée dans le rachat de crédits et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

Pour savoir comment articuler votre projet d’achat immobilier avec un regroupement de crédits, faites la simulation en ligne et obtenez les conseils des experts de Credissima.

 

4.    Rechercher votre bien immobilier idéal

 

Maintenant que vous avez bien défini le budget que vous allez pouvoir allouer à votre projet – avec quelques simulations de crédit immobilier en poche, vous pouvez commencer à chercher votre bien.

C’est peut-être la phase la plus exaltante, mais aussi la plus prenante. 

Après avoir établi vos premiers critères, les essentiels, vous allez chercher des annonces soit auprès de professionnels, soit directement auprès des particuliers.

Si un bien vous intéresse particulièrement, entre la première et la deuxième visite, prenez soin de vous renseigner sur le quartier. Interrogez les voisins et, surtout, prenez contact avec l’urbanisme. Il serait dommage de découvrir une mauvaise surprise au moment de la lecture du compromis de vente.

A la signature du compromis de vente, qui est un engagement avec une valeur juridique, il est d’usage de demander le dépôt d’une garantie correspondant à 5 à 10 % du prix de vente, hors frais de notaire. La somme est alors versée au notaire par virement bancaire. 

Elle fonctionne à la manière d’un acompte. Si vous avez versé 6 % du montant de la vente, il vous reste 94 % à verser, ainsi que les frais de notaire à la signature de l’acte.

 

5.    Signature de l’acte authentique de vente et déblocage des fonds

 

A la signature de l’acte authentique de vente, la totalité de la somme qui a été débloquée quelques jours plus tôt est versée par la banque au notaire, qui la reverse ensuite au vendeur.

Le jour de la signature, votre apport doit également être disponible pour versement.

Vous, vous repartez avec votre acte de propriété et vos clés ! Vous n’avez plus qu’à poser vos valises et profiter de votre nouveau bien immobilier.