Mettre sa maison en garantie d'un prêt

Pour obtenir un crédit immobilier, ou un rachat de crédits, des garanties sont toujours exigées par l’établissement prêteur. Parmi les différentes possibilités, le fait de mettre sa maison en garantie d’un prêt en est une des plus courantes.

La garantie hypothécaire offre certains avantages. Elle présente également certaines contraintes qu’il est essentiel de connaître pour faire un choix éclairé.

Que vous passiez par un courtier ou votre banquier, ceux-ci ont un devoir de conseil. Toutefois, pour poser les bonnes questions et bien comprendre les réponses, il est important de se renseigner un peu en amont.

Les conseillers de Credissima sont également là pour vous accompagner dans vos démarches de demandes de prêts.

 

Pourquoi ma banque veut-elle des garanties pour accorder un crédit ?

Une banque est certes un établissement prêteur, mais c’est aussi une entreprise. A ce titre, elle doit sécuriser ses transactions, s’assurer du paiement par le client.

Elle demande donc des garanties en cas de défaillance de l’emprunteur. 

 

Qu’est-ce que la défaillance de l’emprunteur ?

On dit que l’emprunteur est défaillant lorsque celui-ci ne s’acquitte plus de ses mensualités destinées à rembourser le prêt souscrit auprès d’un créancier.

Les raisons de cette défaillance sont malheureusement nombreuses et dans une majorité de cas involontaires : 

-    baisse de revenus ne permettant plus de supporter ses charges,

-    accumulation de trop de créances pour gérer son budget sainement, 

-    accident ou maladie ne permettant plus de travailler,

-    décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur,

-    accident de la vie affectant les finances et le psychique

-    …

Cette garantie, elle protège donc le prêteur, mais aussi l’emprunteur. Elle permet de donner une issue (certes, pas toujours facile) à des situations qui pourraient devenir totalement inextricables.

 

Quelles sont les différentes garanties ?

L’assurance emprunteur. Sans que l’on puisse vraiment parler de garantie (car elle ne fonctionne que dans des circonstances précises), l’assurance emprunteur couvre une partie des risques :

-    Décès

-    Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

-    Incapacité temporaire total (ITT) d’exercer son activité professionnelle

-    Invalidité permanente totale ou partielle (IPT/IPP)

-    Garantie perte d’emploi (facultative).

A noter. Les contrats d’assurance contiennent toujours des exclusions et des conditions qu’il est important de bien comprendre avant de signer.

 

L’hypothèque. Elle consiste à mettre un bien immobilier en garantie du prêt. Son inscription est faite par un notaire et assortie de certains frais. Si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit, la banque peut le saisir et le mettre en vente pour se rembourser.

 

L’Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers. L’IPPD est une garantie semblable à l’hypothèque, mais sans taxe de publicité foncière. C’est ici aussi un bien immobilier qui garantit l’emprunt. En cas de saisie et de vente, l’IPPD assure à la banque d’être le premier créancier remboursé par le produit de la vente.

 

La caution. La caution peut prendre deux formes : soit vous passez par une société de cautionnement, soit une personne se porte caution solidaire. La société de cautionnement se porte garante pour la banque, alors que l’emprunteur verse une contribution à un fond mutuel de garantie. La caution solidaire fonctionne un peu comme garant. Donc si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, la banque se tourne vers la caution (la personne caution solidaire ou la société de cautionnement) pour être remboursée.

 

Le nantissement. Dans le cas d’un nantissement, ce sont des avoirs financiers qui sont mis en garantie. Il s’agit de biens incorporels, comme un compte épargne, un compte titre ou une assurance vie. Cette partie du patrimoine est bloquée jusqu’à ce que le crédit soit totalement remboursé.

 

La garantie hypothécaire : en quoi ça consiste ?

L’hypothèque est une forme de garantie qu’un organisme prêteur peut demander pour accorder un crédit, généralement un prêt immobilier ou un rachat de crédits.

Cette hypothèque porte alors sur un bien immobilier, soit un bien dont vous êtes déjà propriétaire, soit celui que vous souhaitez acquérir.

Concrètement, en cas de défaillance de l’emprunteur – donc si celui-ci ne rembourse plus le crédit accordé – la banque peut demander la saisie du bien immobilier et le mettre en vente pour rembourser la somme due.

 

Mettre sa maison en garantie d’un prêt immobilier

Pour mettre sa maison en garantie d’un crédit immobilier, il est nécessaire de passer devant un notaire qui se chargera de sa publication aux services de la publicité foncière. 

Vous aurez donc à vous acquitter de frais de notaire (environ 1,5 à 2 % du montant du prêt) comprenant 

-    la rémunération du notaire (les émoluments sont plafonnés par un barème officiel), 

-    la taxe de publicité foncière (environ 0,7 % du prêt),

-    la contribution à la sécurité immobilière (0,10 % du prix de vente avec un minimum de 15 €),

-    des coût de recherches d’états hypothécaires,

-    la TVA de 20 %.

Cette hypothèque court sur toute la durée du crédit. Une fois le prêt totalement remboursé, elle est reste encore inscrite durant 2 ans. Toutefois, elle est sans effet, vu que le crédit a été remboursé. 

Au bout de cette période, l’inscription est levée sans frais ni démarche à accomplir.

En revanche, si vous revendez votre bien et/ou souhaitez lever l’hypothèque avant la date prévue, il est possible de faire lever l’hypothèque, mais cela entraînera certains frais. Ce sont les frais de mainlevée.

Généralement, une levée anticipée d'hypothèque intervient après un accord à l’amiable entre l’emprunteur et l’organisme prêteur qui doit prendre la forme d’un acte authentique (fait pas un notaire). Cela engendre de nouveau des frais de notaire qui seront nécessairement à votre charge.

 

Avantages et inconvénients d’une garantie hypothécaire

Quels sont les risques d’une hypothèque ?

Les risques ne concernent évidemment que les cas de défaillance de l’emprunteur. En effet, tan que celui-ci s’acquitte de ses mensualités, elle n’a pas d’impact.

Toutefois, en cas de non-remboursement, l’emprunteur s’expose à la perte de son bien immobilier puisque celui-ci peut être saisi et mis en vente par l’organisme prêteur.

Elle a également un certain coût du fait des différentes formalités tant à sa mise en place (frais de notaire, environ 2 % du montant du prêt) qu’en cas de levée par anticipation (frais de mainlevée).

Bon à savoir. Ces frais de mainlevée dépendent de la valeur du prêt et représentent entre 0,7 € et 0,8 % € de la valeur.

Enfin, si jamais en cas de saisie et de revente du bien sa valeur ne couvrait pas le solde restant dû par l’emprunteur, celui-ci devrait encore s’acquitter de la créance restante. Toutefois, ces cas sont rares dans la mesure où l’organisme de financement veille à une juste évaluation du bien et à accorder en prêt un montant proportionnel, afin de s’assurer de son bon remboursement.

 

Quels sont les avantages d’une garantie hypothécaire ?

L’hypothèque présente néanmoins de réels avantages pour l’emprunteur comme pour la banque prêteuse.

L’emprunteur peut obtenir un prêt (immobilier ou rachat de crédits) avec des démarches relativement simples.

Cette garantie étant particulièrement rassurante pour la banque, elle permet généralement d’obtenir des offres plus avantageuses.

Elle peut donner accès à certains emprunteurs propriétaires, mais ayant des difficultés à souscrire un crédit, au prêt dont ils auraient besoin pour concrétiser leur projet. C’est donc un argument important en faveur de l’acceptation de votre dossier.

En recourant à la garantie hypothécaire, vous allez pouvoir négocier un allongement de la durée du crédit, ce qui permet d’en baisser significativement les coûts.

 

Les conseillers Credissima sont là pour vous accompagner dans vos démarches. Ils interviennent notamment dans la négociation avec les partenaires bancaires.

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