Rachat de soulte et regroupement de crédits

Quelles que soient les circonstances, un divorce ou une succession sont des épreuves difficiles à traverser sereinement, en particulier lorsqu’entre en jeu un bien immobilier commun, surtout si le crédit n’est pas encore soldé. Le logement est alors en indivision.

Si l’un des propriétaires du bien (ex-conjoint ou héritier) souhaite en acquérir la pleine propriété, il va devoir racheter la part de l’ex-conjoint (ou des autres héritiers). Il doit alors procéder à un rachat de soulte.

Les experts de Credissima, vous présente cette opération, son calcul, les frais inhérents, ainsi que les solutions de financement.

 

 

Le rachat de soulte : en quoi ça consiste ?

Un rachat de soulte consiste en une compensation financière versée par un individu à un autre, généralement un membre de sa famille (dans le cadre d’une succession) ou conjoint (dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce), afin d’obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier commun.

Pour cet article nous prenons le cas du divorce lors duquel l’un des ex- conjoints rachète la part de l’autre souhaitant conserver le bien immobilier commun.

 

Quel partage pour les biens immobiliers lors d’un divorce ?

La résidence principale acquise par un couple marié (quel que soit le régime matrimonial choisi) est généralement soumise à l’indivision.

Le droit à la propriété est alors réparti proportionnellement à la participation financière de chacun dans le cadre de l’achat du bien (50/50, 60/40…).

En cas de divorce deux situations sont possibles : 
-    soit le bien immobilier est revendu et le produit de la vente réparti entre le créancier éventuel à rembourser d’abord, puis entre les ex-conjoints proportionnellement à leur droit de propriété,
-    soit l’un des deux souhaite conserver le bien et en devenir pleinement propriétaire. 

 

C’est dans ce deuxième cas de figure qu’intervient le rachat de soulte. Donc celui des conjoints souhaitant prendre la pleine propriété du bien va racheter sa part à l’autre, qui se désolidarisera du prêt à cette occasion.

 

Processus et calcul du rachat de soulte

Comment se passe un rachat de soulte ?

Tout d’abord, un expert indépendant (comme un agent immobilier) va donner une estimation de la valeur du bien en fonction des prix du marché au moment du rachat de soulte.

Un notaire procède ensuite au calcul de la valeur de la soulte su base de la valeur nette du bien, du solde restant dû à un créancier éventuel, ainsi que de la répartition de propriété.

Toutefois, les ex-conjoints propriétaires peuvent également parvenir à un accord sur la valeur de la soulte (accord à l’amiable), à condition que le montant soit cohérent, sans quoi il pourra revoir son évaluation.

Le passage devant notaire est obligatoire. Il va rédiger l’acte officiel : l’état liquidatif. Il s’agit d’une forme de compromis de vente portant sur l’achat d’une quote-part, qui atteste de la cession de la soulte par le vendeur contre un montant déterminé.

 

Comment est calculé le montant du rachat de soulte ?

Le prix du rachat de soulte va varier en fonction d’un premier facteur essentiel : y a-t-il encore un crédit immobilier portant sur ce bien en cours de remboursement ?

Option 1. Il n’y a pas (ou plus) de crédit immobilier à rembourser

Dans ce cas, le calcul est simple. La valeur de la soulte dépend du droit de propriété du conjoint qui se voit racheter sa part. Si le bien a été acquis 50/50, la soulte correspond à 50 % de la valeur déterminée par l’expertise.

 

Option 2. Un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement

Le calcul se fait alors comme suit

(Valeur nette du bien / 2) – (capital restant dû / 2) = montant de la soulte à verser à l’ex-conjoint.

L’ex-conjoint souhaitant obtenir la pleine propriété du bien devra donc s’acquitter seul du reste du crédit immobilier auprès de la banque et payer le montant de la soulte à son ex-conjoint.

Cette étape passe donc généralement par un rachat de crédit avec rachat de soulte.

 

Quels sont les frais d’un rachat de soulte et qui doit s’en acquitter ?

Les frais de notaire s’élèvent à 7 ou 8% de la valeur de la compensation versée pour un bien ancien et 2 à 3% pour un bien neuf de moins de 5 ans.

Les frais sont normalement partagés entre les ex-conjoints.

Le droit de partage consiste en une forme taxe portant sur la valeur de l’actif partagé dans le cadre d’une séparation (divorce ou rupture de PACS). Depuis le 1er janvier 2022, ce droit de partage est de 1,10%.

Les indemnités de remboursement anticipé sont dues au rachat du crédit par l’un des conjoints (pour le porter à son seul nom). Dans ce cas, tous les contrats de crédits immobiliers ne comportent pas d’IRA. Vous devez donc vous reporter à votre contrat de prêt pour voir s’il contient une clause et des frais en cas de remboursement anticipé.

 

 

Comment financer un rachat de soulte ? 

Le rachat sur fonds propres

Si vous disposez de l’épargne nécessaire, vous pouvez toujours racheter la soulte et vous acquitter des frais comptant.

 

Solliciter un autre crédit pour le rachat de la soulte

Vous pouvez faire une demande de crédit auprès de votre banque ou d’un autre organisme pour financer le rachat de la soulte et les frais inhérents. 

Vous souscrivez alors un nouveau crédit immobilier comprenant le montant de la soulte et des frais à votre charge, ou vous pouvez souscrire un prêt personnel.

Pour ce faire, il faut toutefois que votre taux d’endettement le permette. Vous devez être en mesure de vous acquitter de vos mensualités de crédits et d’apporter les garanties nécessaires à l’établissement prêteur.

 

Le regroupement de crédits pour financer un rachat de soulte

Si vous avez plus de deux crédits en cours de remboursement, vous pouvez financer ce rachat de soulte grâce au regroupement de crédits avec trésorerie complémentaire.

Le regroupement de crédits a pour avantage de permettre d’adapter la nouvelle mensualité unique à vos ressources en en allongeant la durée*. Ce faisant, votre taux d’endettement peut être baissé au minimum possible en fonction du montant des créances rassemblées.

 

Dans tous les cas, faites une simulation en ligne auprès de Credissima. Nos experts sont là pour vous accompagner et vous conseiller. Les simulations sont rapides, gratuites et sans engagement. Un conseiller vous recontacte sous 24h** avec une réponse de principe.