Remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Pour acheter votre résidence principale, comme une majorité de ménages français, vous avez souscrit un prêt immobilier. Ensuite un événement se produit : héritage d’une somme importante, déménagement ou divorce et vente du bien, restructuration de dette ou rachat du prêt.

Ces différents événements ont pour résultat de souvent mener au remboursement anticipé du crédit immobilier portant sur le bien dont il est question.

Comment se passe ce remboursement ? A quoi faut-il faire attention ? Quelles sont les alternatives ?

Les experts de Credissima répondent à vos questions sur le remboursement anticipé d’un crédit immobilier.

 

Est-il possible de rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Si vous en avez la possibilité, il est toujours possible et à tout moment pour un emprunteur de rembourser par anticipation un crédit totalement ou partiellement, quel qu’il soit, immobilier, comme consommation.

Le seul de cas dans lequel la banque peut refuser le remboursement anticipé est celui où le montant du remboursement est inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé est total quand vous soldez d’un coup l’intégralité du capital restant dû, par exemple, si vous vendez le bien ou faites racheter votre crédit.

Le remboursement anticipé est partiel si vous remboursez d’un coup une part significative du capital restant dû, par exemple si vous avez rentrée d’argent importante.

Votre contrat de prêt peut néanmoins préciser si des frais ou des indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’appliquent.

 

Les conditions du remboursement anticipé fixées dans le contrat

Le prêteur est en droit de vous demander des indemnités de remboursement anticipé pour compenser le manque à gagner que va représenter le remboursement anticipé de tout ou partie de votre crédit immobilier.

Pas d’inquiétude toutefois, les IRA sont plafonnées.

 

Le conseil du courtier Credissima.

Lorsqu’on parle de négociation, on pense généralement au taux d’intérêts. Pourtant les remboursements anticipés de prêts immobiliers sont fréquents et les indemnités qu’ils occasionnent ont un coût. 

Pensez donc à négocier la réduction, voire la suppression, des indemnités de remboursement anticipé dans votre contrat de prêt ! 

L’organisme prêteur peut accepter de la supprimer avec une période minimale de remboursement avant que cette levée d’IRA ne soit applicable, mais elle n’est généralement pas applicable en cas de rachat du crédit par un établissement concurrent.

 

Calculer le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA)

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) est fixé par votre contrat de prêt.

Néanmoins, il est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).

En effet, le montant de l’indemnité de remboursement anticipé ne peut excéder

-    6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit,
-    3 % du capital restant dû.

 

Pourquoi les banques demandent des IRA ?

Vous l’aurez compris, si vous remboursez d’un coup tout ou partie d’un crédit immobilier, l’organisme de financement doit renoncer au bénéfice des intérêts que vous versez sur les années d’étalement du remboursement.

C’est pour compenser ce manque à gagner que les banques demandent des indemnités de remboursement anticipé.

Mais aujourd’hui, grâce à Credissima, vous savez qu’elles sont plafonnées et surtout négociables dès l’établissement du contrat de prêt!

 

Exonération d’IRA : dans quels cas ?

L’exonération – donc l’absence d’IRA – est automatique dans trois cas en particulier pour les contrats de prêts immobiliers signés après le 1er juillet 1999 (voir l’article L313-48 du code de la consommation).

1.    La vente du bien immobilier résultant d’un déménagement pour raison professionnelle (de l’emprunteur ou de son conjoint).

2.    La cessation forcée de l’activité professionnelle (par exemple en cas de licenciement) de l’emprunteur ou de son conjoint.

3.    Le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

 

Pourquoi faire un remboursement partiel anticipé ?

À la suite d’un héritage, une donation, ou grâce à une prime professionnelle, vous avez touché une somme importante. Vous souhaitez utiliser cette somme pour rembourser partiellement votre crédit immobilier.

Ce remboursement partiel anticipé va vous permettre 

-    de réduire le capital restant dû de façon significative – pour rappel, un minimum de 10 % du capital restant dû peut être imposé par le prêteur pour accepter le remboursement anticipé partiel,

-    donc de réduire la durée de remboursement – vous baissez ainsi le coût total du crédit, mais pas la charge mensuelle,

-    ou de baisser vos mensualités – vous baissez ainsi la charge mensuelle du crédit, mais pas son coût total,

-    voire de faire un mix des deux – des mensualités un peu plus faibles et une durée un peu plus courte.

 

Quand est-il intéressant de rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

Vous avez obtenu une somme d’argent d’un montant significatif. Vous vous demandez donc s’il ne serait pas pertinent de l’allouer à votre emprunt immobilier afin de le rembourser par anticipation, intégralement ou partiellement.

Vous avez en effet deux options à comparer en tenant compte des spécificités de votre situation financière.

-    Allouer la somme obtenue au remboursement du prêt. D’un côté, vous aller payer des indemnités de remboursement anticipé, mais d’un autre côté, ce sont autant d’années d’intérêts que vous ne payerez pas. Il est donc possible que cela fasse néanmoins baisser le coût total du crédit.

-    Laisser courir l’emprunt immobilier et placer la somme sur un produit d’épargne à long terme avec un rendement supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt immobilier. 
De cette manière, entre l’effet levier (taux d’intérêt du prêt inférieur au taux de rendement) et les intérêts composés, à la date à laquelle vous aurez fini de rembourser votre crédit immobilier, il est possible que vous ayez également une coquette somme de côté que vous pourriez alors choisir de réinvestir.

 

Il n’y a pas ici de bonne manière de faire. Tout dépend en effet de vos ressources, vos besoins, et vos projets. L’idéal serait alors de consulter un conseiller en patrimoine et en investissement.

 

Comment déposer une demande de remboursement anticipé de crédit immobilier ?

Pour déposer une demande de remboursement anticipé de votre crédit immobilier, vous devez prendre contact avec la banque qui finance votre prêt et lui communiquer votre volonté de rembourser anticipativement tout ou partie du crédit, ainsi que les raisons de ce remboursement anticipé.

Votre banque a l’obligation de vous transmettre, sans délai et gratuitement (si vous avez souscrit votre crédit après 2016), les informations chiffrées suivantes :

-    le montant exact du capital restant dû,
-    une estimation des frais engendrés par le remboursement anticipé.

 

Il n’y a pas de préavis requis par la loi. Toutefois, certaines banques imposent un préavis d’un mois.